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為加快處理我縣不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記工作，保障權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》和廣東省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》等有關不動產登記工作法律法規，結合我縣實際，我局草擬了《郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題的處理意見（征求意見稿）》，現對該處理意見進行公示，廣泛征求社會各界的意見。
一、公示內容
《郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題的處理意見（征求意見稿）》。
二、公示時間
7天，2019年12月17日至2019年12月23日。
三、公示方式
在郁南縣人民政府門戶網站進行公示（http://www.daz6.com/）。
四、書面意見可郵寄至郁南縣自然資源局自然資源調查和確權登記股（地址：郁南縣都城鎮江濱東路28號郁南縣自然資源局自然資源調查和確權登記股），或通過電子郵件發至1304176751@qq.com。
五、聯系電話：鄭小姐 0766-7592949。
郁南縣自然資源局
2019年12月17日
郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題的處理意見
（征求意見稿）
為加快處理我縣不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記工作，保障權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》和廣東省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》等有關不動產登記工作法律法規，結合我縣實際情況，現就對登記中遇到的問題提出以下處理意見：
一、基本原則
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。
二、各類處理意見
（一）已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，按下列情形處理：
1、有合法土地權屬來源的，查實土地權屬來源材料，依據取得土地使用權時的相關政策，不動產登記機構予以辦理。
2、沒有合法土地權屬來源的可分為兩種情況:⑴對于房改房、經濟適用房、集資房、職工福利房及行政單位用房，由自然資源部門按已建成的建筑現狀確定用地界線，由房屋產權人按房產價值（核稅價或評估價）的1%補繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時以第一套補繳出讓金之日起；⑵對于個人自建房、企業用房，由縣自然資源部門補辦用地手續，由縣政府協議出讓給相關權屬人。不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。
3、集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。
（二）合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致。
1、原土地使用證在原權利人手上的，當事人持房屋所有權屬證書和土地使用證共同申請不動產登記（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請）；
2、原土地使用權證檔案資料收存于原登記部門檔案的則由當事人直接申請。
不動產登記機構予以辦理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人先按規定完善補辦出讓用地手續、按評估價40%補繳土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記手續。
（三）有合法的房地產開發建設手續及個人自建房，但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由縣自然資源和縣住房城鄉建設等部門依法作出處理后，不動產登記機構依據縣自然資源部門和縣住房城鄉建設等部門依法處理的證明文件辦理不動產登記。
1、不動產統一登記實施前，有合法的房地產開發建設手續但存在上述違反管理規定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書，現申請不動產登記的，由縣住房城鄉建設等部門依法作出處理，不動產登記機構依據處理證明文件辦理不動產登記。
2、對于已取得房屋所有權屬證書的。超用地紅線可分兩種情形：⑴超面積情形：核定最新測量成果與原土地證證載面積誤差在超出土地紅線2平方米（含2平方米）以下的不作處理直接可辦理不動產登記；⑵超出2平方米以上的需補交地價款，超出部分與原證證載年限和用途一致，由縣自然資源和縣住房城鄉建設等部門對違法行為作出處理后根據規劃意見補辦出讓手續，不動產登記機構依據處理結果辦理不動產登記。
（四）因開發建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后辦理首次、轉移等不動產登記。
（五）符合交易條件的房改房、經濟適用房、集資房和職工福利房，當事人申請不動產轉移登記的，不動產登記機構應區分具體情況予以辦理：宗地為出讓土地，當事人應按規定繳納相關價款后，辦理不動產登記，取得完全產權；宗地為劃撥土地，當事人按規定完善補辦出讓用地手續，補繳土地出讓金后，按出讓土地辦理不動產登記。
（六）不動產統一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產登記機構應按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。
1、城鎮混合住宅用地：在辦理新的登記業務時，對于已辦理房產權證的，房屋用途按照原房產權證用途登記，房屋用途為空的查據規劃資料確定房屋用途，規劃資料不明確的主要用途以居住為主的按實際房屋用途登記。
對于純土地的登記業務，按“住宅兼用商業”用途進行登記。
2、綜合用地問題：在辦理新的登記業務時，對于已辦理房產權證的，房屋用途按照原房產權證用途登記，房屋用途為空的查據規劃資料確定房屋用途，規劃資料不明確的按房屋實際使用用途登記。土地用途查據原始檔案資料，依據批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地，按實際使用用途登記。
對于純土地的登記業務，查據原始檔案資料，依據批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地，參照相鄰用地性質（或以實際使用）確定用途。使用年限終止日期按原證載日期登記。
（七）不動產統一登記實施前，違反《物權法》、《擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押權的，縣政府組織相關部門根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。
（八）未覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，且沒有違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》相關規定的，可以給予辦理不動產登記手續，如存在違法行為的，必須待違法行為處理完畢后方可辦理相關不動產登記手續。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會（居委會）出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料，由自然資源所按規定組織材料上報審核登記。
對于城鎮地區的宅基地登記，需提供規劃或者建設的相關材料辦理房屋土地一并登記，如無法提供相關材料，經村委（居委會）、自然資源所調查人員實地查看出具調查表簽名確認、蓋章證實房屋為自住使用的，經各鎮政府調查人員實地查看房屋為自主使用的，并且符合土地利用總體規劃（城鎮地區同時必須符合城鄉規劃），或者可以調整土地規劃，且沒有其他違法違規行為的，可直接辦理宅基地土地登記。
（九）已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，縣自然資源部門對涉及宗地按照房屋與宗地實際情況，相應征求相關部門意見后進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據處理結果辦理登記。
（十）2008年2月15日前私人建房沒有辦理《建筑工程施工許可證》及《房屋建筑工程竣工驗收備案表》的，并且不存在違法規劃、超層、超面積等違反規劃情況的，由當事人委托第三方有資質的房屋安全鑒定機構出具《房屋結構安全性鑒定報告》作為房屋建設工程質量合格證明，經縣住房城鄉建設部門審核確認后給予辦理不動產登記業務。如存在違反規劃情況的，需待違法行為處理完畢后，按處理意見方可按上述規定給予辦理不動產登記業務。
三、本意見自公布之日起施行，有效期3年。
公安機關備案標識碼：44532202000109